制定出租业务计划

Nick和Sarah Roussos-Karakaian是一对夫妇，两人都是超赞房东，他们已经将房源出租升级成了俄亥俄州哥伦布市的一家专职经营的企业（ @nestrs） 。 2012年在爱彼迎上发布了二人在纽约市的地下室后，他们迷上了当房东这件事。 从那时起，他们一路把它变成了自己梦寐以求的工作。 Sarah还和别人一起主持了面向资深房东和新手房东的播客「Thanks for Visiting」。 在这篇文章里，他们分享了如何开始在爱彼迎上出租的相关知识和建议。

Sarah：「我们的爱彼迎业务始于纽约市皇后区。 那时我是个演员， 也经常在酒吧做调酒师。」

Nick：「我当时正在实习，拥有建筑专业的硕士学历，收入勉强够养活自己……」

Sarah：「我们都很想拥有自己的房子，但不知道该怎样做。 有一天，我看到这座小房子，它是那个街区面积最小的房子，对我们来说很昂贵，但我决心想办法买下它。」

Nick：「理财意识、存款和家里的支持让我们拿到了一笔贷款。」

Sarah：「正在这个时候，我了解到我的一位朋友把他公寓的一个房间放在爱彼迎上出租，这份收入正好帮他支付在纽约市的房租——这让我大开眼界。 当时没有多少人知道爱彼迎， 我跟Nick讲了可以把我们的房子放到爱彼迎上出租，他当时有点犹豫，不过我很坚持。 于是我们勇敢地行动了，这就是一切的源起。」

Nick： 「我记得自己需要亲手刷马桶，但这么做的时候我很开心。 出租帮助我们支付了按揭贷款，我心想：『这真是太好了！ 怎么才能提高这块收入呢？』」

Sarah: 「我之前在高端酒店工作时学到的很多待客经验全都用上了，这一点让我很高兴。 在纽约市出租和经营自有房源四年后，我们很幸运地得到一位开发商的青睐，希望购买我们的房源，连带家具等所有物品一起买。」

Nick：「经过一番深思熟虑之后，我们列了个长长的表格，写下了我们接下来能去的所有地方，然后环游全美国，与各个地方的人聊天，最终来到了俄亥俄州哥伦布市。」

Sarah：「能把设计、住宿接待和房地产结合到一起，同时还能自由地进行创意设计，这简直就是梦想照进了现实。 这也是为什么我们非常热衷于帮助其他人学习如何出租房源。」

Sarah：「在开始之前，我们建议您郑重写下一份使命宣言。 这是您的道德框架和方向指引，在您不确定方向或不知道该如何决策时，会特别有帮助。 使命宣言能帮助您保持在正确的轨道上， 同时告诉您该如何打造和雕琢您的房源。」

Nick: 「创建使命宣言时，请花点时间问自己几个问题：

• 您的动力来源是什么？
• 您的价值观是什么？
• 您想如何经营？
• 您的愿景是什么？
• 您想达到什么目标？」

Sarah： 「我们的使命是通过改造空间来改变人们的生活。 我们会将这一点贯彻在我们的一切行动中。」

Nick：「投入出租业务之前，调查和了解所在地区的竞争态势非常重要。 这些初步调查将告诉您该如何设计、品牌化和推广自己的房源。

• 可以考虑一下您的目标人群。什么样的人可能会预订您的房源？ 以我们自己为例，哥伦布是一座大学城，所以我们的目标人群就是来这里看望孩子的家长。
• 评估一下您的便利设施。您是否允许房客携带宠物入住？ 有没有停车位或游泳池？ 您的房源装修是否独具特色？ 任何提升您房源品质的细小因素都能提高您的房价。
• 在网上搜索一下，看看附近其他爱彼迎房源、酒店和短租房源。 都有哪些选择？ 价位如何？ 有什么办法让您的房源与众不同？
• 制定定价策略。为帮助您在经营之初提高入住率，请使用爱彼迎的智能定价工具，它可以自动更改工作日和周末的房费。」

Sarah：「制定预算可能不是一件很有趣的事，但却非常重要。 我们建议您使用电子表格，将成本分为三大块：

前期成本：这是您在真正接待房客之前对房源的初始投资，例如修缮、装修、购置家具和摄影。

• 在装修上多花时间。 不用购买昂贵的大牌，也不必把一切都弄得很奢华， 重点是将房源布置得温馨宜人。 您可以去逛逛慈善二手商店，或者发挥创意，选用独特的配色或主题，这些都可以吸引人们关注您的房源。
• 我们总是建议初次出租的房东花点钱购置舒适的床垫、沙发和床单被套。 所有人一进酒店房间都会立刻倒在床上休息，所以请务必确保床的品质足够好。 有时候，房客给我们五星评价的原因就只是因为我们的床很棒，这会帮助您提高入住率。

持续成本：房客会用到的、需要经常补充的主要用品，包括洗漱用品、卫生纸、纸巾、电池和灯泡等等。

• 您是否会提供额外物品，例如瓶装水或咖啡？
• 将您需要的所有便利设施列一个清单，找到令您满意的价格
• 每半年进行一次大采购，然后用电子表格跟踪物品数量
• 对于床单被套等物品，记得考虑一下您打算一年采购几次。 因为您肯定希望始终为房客提供干净漂亮的床单被套。

维护和管理成本：这部分涵盖了确保房源安全、温暖和宜居所需的一切费用，包括打理草坪、室外和外部空间。 您会聘请清洁工或房屋管家来帮忙吗？

把这些费用加到一起，确保您对投资金额和实际效果感到满意。 如果实际效果不及预期，那您可能需要提前多准备些资金，来打造一个让自己满意的房源。」

Sarah：「我最喜欢跟其他房东分享的一条建议是，邀请一位真诚、坦率的朋友入住您的房源。 您每天都泡在房源里，可能会忘了旅行者需要什么，例如牙刷或牙膏，也可能会忽略某些设计缺陷。 您的朋友可以就这些繁琐但又重要的细节提供反馈。 您肯定不想由花了钱的房客向您指出这些问题。」

Nick：「我们习惯提供一个『应急篮』， 里面装有洗漱用品等物品以备房客不时之需。 良好的待客之道是业务取得成功的核心要素。 人们之所以钟爱某些品牌酒店，是因为他们知道会享受到什么服务：一切整洁如新，仿佛他们是第一批住客，毛巾细心叠好，所有细节都已考虑周全，例如在床头柜旁就有手机充电器。 您需要为房客提供同样水准的服务，这样他们才会不断光顾。」

Nick：「出租房源确实很有挑战，但和爱彼迎成立之初相比，现在的情况已经改善了很多。 爱彼迎现在提供大量的技术、工具、资源和用户支持，帮助房东管理出租流程，让出租更轻松。」

Sarah：「对于新手房东，我们推荐他们从头到尾走完每次出租的全部流程，从一开始回复预订消息到接待房客，再到退房后清洁和整理，统统亲历而为。 了解其中的每个细节后，您就可用多种方式实现工作自动化，例如：

• 使用网页版应用：您可以使用IFTTT等应用来设定事件触发器，整合不同的数字工具。 比如您的收件箱收到预订确认邮件时，系统会自动向您、您的合作伙伴或清洁工发送日历提醒。
• 智能门锁是一项创举。房客会收到专属门锁密码，仅可在他们入住期间使用。 房客可以使用智能门锁自助入住，这样我们就不需要协调时间到现场帮助房客入住。 我们可以在房客住到一半时去看看他们。
• 传统的列清单做法依旧好用：我为每个房源准备了一份季度清单，列出了安全和维护方面的待办事项，例如检查暖气炉过滤器、确保火警报警器电池能正常工作、将床底下清扫干净等。 我会把这份清单打印出来贴在壁橱内侧，这样当我检查某个房源时，就能知道该房源一整年的状态。」

Nick：「想要成功经营爱彼迎出租业务需要付出辛苦的努力。 但是，我们真的希望让人们知道，拥有一个房源、全职从事出租业务是完全可行的，而且有多种途径可以实现这一目标。」

Sarah：「我经历了一次职业生涯的彻底转换，当时很害怕再也找不到像表演一样会让我热爱的事业。 但是，爱彼迎改变了我们的人生。 我们可以发挥自己的创意，自己做老板，而这些正是这份事业与众不同的地方。」

Nick：「这让我们能够保持灵活性，更多地享受生活。 我们希望大家也能用属于自己的方式开创爱彼迎业务，建立自己的事业。 如果您需要更多建议，可以联系我们。」

祝出租愉快！
Nestrs的Nick和Sarah